地产 | 蓝光发展2100亿负债压顶,再次卖“子”自救,独轮车战略下的资金饥渴

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文:陈淑文朱耘

蓝光发展再次将自己亲手带大的“儿子”转卖。

近日,蓝光发展(600466.SH)发布公告称,公司下属子公司蓝光和骏拟转让其持有的蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.6203%的股份给碧桂园服务。

这已经不是蓝光发展第一次出售资产,2020上半年,蓝光发展便已出售了旗下迪康药业100%的股权。

在众多投资者的眼中,物业服务无疑是优质资产。2020年,蓝光嘉宝在11个月内并购了17家公司,成为是年当之无愧的“并购之王”。

作为如今的风口,物管行业在资本市场享有高估值的背景下,蓝光发展选择此时将物业管理业务转让,不免让人产生疑问。

蓝光发展 A+H双资本平台的联动更是公司融资的重点,倘若失去H股这个平台后对公司融资渠道有哪些影响?

卖完药业卖物业,

发展重心将回归地产主业?

此次物业交易的股权比例较大,蓝光发展卖得非常彻底。

蓝光发展公告显示,2月23日,公司及下属子公司蓝光和骏与碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。

目前蓝关发展对蓝光嘉宝服务的持股比例为65.04%。其中,持有的全流通H股为11509万股,占比64.6203%;持有的内资股为75万股,占比0.4211%。本次交易涉及全流通H股比例为64.6203%,相当于蓝光发展把能卖的都卖了。

据披露,本次交易总价暂估为人民币48.465亿元,对应蓝光嘉宝每股42.1105元。交易完成后,蓝光嘉宝将不再纳入上市公司合并报表范围。

其实,这已经不是蓝光发展第一次出售资产。

2020年上半年,蓝光发展便以9亿元出售了“地产+医药”双轮驱动战略中的医药板块迪康药业。

自此,蓝光发展的“双轮驱动”变成了“独轮车”。

2020年7月28日,蓝光发布公告称,公司及蓝迪共享拟将合计持有的迪康药业100%股权转让给汉商集团和汉商大健康,后两者拟以现金方式分别收购迪康药业109,689,214股和10,310,786股股份,交易对价仅9亿元。

为何出售迪康药业,蓝光发展给出的理由是聚焦住宅地产开发和现代服务业。

母公司蓝光发展从事的是地产行业,子公司蓝光嘉宝为现代物业服务业,所属的物业处于行业风口且极具增长潜力,蓝光嘉宝选择此刻“卖身”的原因是什么?

官网资料显示,蓝光嘉宝服务成立于2000年,并于2019年10月在港交所上市,属蓝光发展旗下控股公司。

截至2020年12月,蓝光嘉宝服务已经进驻全国130多个城市,签约服务项目达1400多个,签约服务面积约2.1亿平方米。据蓝光嘉宝官网公布的数据,2020年营收为11.7亿元,净利润为2.44亿元。

在克而瑞物管高级研究员汤晓晨看来,除了蓝光发展自身遭遇资金困难,为降低负债率选择出售物管股份,次要原因是蓝光嘉宝服务在资本市场估值不佳,对于蓝光发展而言可以获得大额现金改善负债率问题。

对于买方碧桂园服务来讲可以进一步增加管理规模,夯实合约规模第一地位,也可补足碧桂园服务在西南区域的覆盖布局,蓝光嘉宝则在西南地区具备强大资源,公司约60%的管理面积是在该区域。

蓝光发展在公告中坦言,本次交易有利于增加公司现金流,促进其核心业务的经营和拓展。同时,其亦表示,本次交易预计产生的利润将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

但该项交易仍在磋商和落实交易详细条款,最终以签署的正式协议为准。在完成尽调并签署正式协议前,交易事项仍存在着不确定性。

换言之,蓝光嘉宝此次“卖身”与母公司的现金流不无关系。

“三条红线”下资金饥渴,

减少拿地降杠杆?

对于房地产这一资金密集型行业来说,现金流的重要性不言而喻。因此,此次蓝光发展出售物管资产更多是出于“自救”考虑。

2021年2月8日,蓝光发展发布了2020年度业绩快报,公司2020年实现营业收入455.91亿元,同比增长16.32%;归属于上市公司股东的净利润为35.09亿元,同比增长1.46%;扣非净利润为31.36亿元,同比下降6.56%。

蓝光发展2020年度业绩快报

虽然业绩表现不算太差,但债务规模上升,也让蓝光发展倍感压力。

一方面蓝光发展2020年的房地产业务实现销售额约1035亿元,在“千亿俱乐部”中基本站稳脚跟,但同比增长仅2%;另一方面负债总规模从1627亿元上升了29.95%至2115亿元,销售回款难以维持企业的现金流。

债务规模的上升导致蓝光发展资产负债率突破80%,属行业较高水平。截至2020年底,蓝光发展资产负债率为82.23%。

2020年三季报时,蓝光发展前9个月的净负债率达到119%,剔除预收款后的资产负债率仍有70.58%,现金短债比为0.81。可以说是“三条红线”全中。

到了12月底的时候,蓝光发展净负债率降至92.93%,现金短债比大于1,仅剩剔除预收款后的资产负债率为73.65%,踩中房企融资新规中的一条红线。

知名地产分析师严跃进认为,“三条红线”规定实施以后,踏线房企会积极筹措资金降杠杆。降杠杆率,也是为了防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出现风险。

为了偿债,“借新还旧”成为大多数房企的选择,蓝光发展也不例外。

据《商学院》记者不完全统计,2020年蓝光发展通过各种渠道的融资超过100亿元,其中发行公司债7.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元。

在严跃进看来,蓝光发展近两年投资力度比较强,应注意防范资金风险,尤其注意高利率的融资行为。

在“三条红线”等政策下,蓝光发展也降低了拿地力度。

从2017年到2020年,蓝光发展拿地金额分别是202亿元、288亿元、654亿元和352亿元。

在2020年352亿元拿地金额中,1-8月拿地金额295亿元,而9-12月四个月的时间,蓝光在拿地上仅花费了57亿元。

到了2021年前两个月,蓝光发展拿地金额不到10亿元,反观其2020年同期,虽然受疫情影响,拿地金额也达到了13.3亿元。

严跃进表示,企业“去杠杆”是一个很长的过程,其主要目的还是防风险。企业既要在财务上“去杠杆”,也要注重企业的经营绩效。土地资源是房地产的主要生产力,蓝光发展需要在降杠杆和保规模中取得平衡点。

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